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2018年广东省房地产市场分析

时间:2019-06-23 23:12来源:网络整理 转载:www.aqseq.com
7月31日《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》正式对外发布,深圳政策调控力度再次收紧,具体包括:单位机构购买商品房途径暂时被“关

7月31日《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》正式对外发布,深圳政策调控力度再次收紧,具体包括:单位机构购买商品房途径暂时被“关闭”;商务公寓首次限售;个人购房“限价、限售”并行;二手房“三价合一”市场规范细项再加码。二手房交易中所有价格(成交价、评估价以及网签价)统一,按此价格计税以及申请贷款。

②逐步取消预售证

9月21日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

总结:2018年,调控政策不断收紧,深圳紧跟全国调控密集期出台调控政策,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,加快建立租购并举的住房供应与保障体系。

2、广州房地产政策

①租赁市场建设

原国土资源部、住房城乡建设部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、 广州、佛山、肇庆、成都等11各城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

广州提出,将加大住宅用地储备和出让力度,完成 1.6万套保障房建设任务,提高土地出让中公租房配建比例,加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁用房用地供应。

②租赁市场监管

《广州住房租赁行业倡议书》对租赁企、房地产中介行为,向银行机构合理支持租赁企业业务等做明确要求;《关于对新增租赁住房有关管理工资的通知(征求意见稿)》向社会公开征求意见,明确自持商品房不得销售转让、押金不得超房租2倍、租赁合同不超20年,租赁企业需在官方平台注册,村集体可与企业合作出租等事22项。

《广州住房租赁行业倡议书》 对租赁企、房地产中介行为,向银行机构合理支持租赁企业业务等做明确要求;《关于对新增租赁住房有关管理工资的通知(征求意见稿)》向社会公开征求意见,明确自持商品房不得销售转让、押金不得超房租2倍、租赁合同不超20年,租赁企业需在官方平台注册,村集体可与企业合作出租等事22项。

③优化价格管理

10月广州市住建委官网发布:在保持广州市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。

④商服类物业微松绑

12月,出台《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》:2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

总结:广州自2017年“330新政”后市场得到控制,价格趋稳,2018年调控措施延续,继续保持调控政策连续性和稳定性,同时多措并举,加强租赁市场建设和监管。

3、东莞房地产政策

①5.8新政

5月8日,东莞发布5.8新政,新盘备案均价不得超过同类型10%,并不得调高备案价格。

②调控不放松

5月19日,东莞住房城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,政策向市场释放了明确和坚决的信号:2018年楼市调控不放松,坚决稳定房价预期。

③调整普通住房价格标准

10月17日,东莞市住房和城乡建设局、市财政局、市水务局三部门发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知(东建房【2018】57号)》,对东莞市2018年普通住房价格标准第二次调整,标准自2018年8月31日起至2019年2月28日止。

总结:2018年东莞楼市自两会定调房地产调控政策不变,“房住不炒”将长期坚持后,限购、限售、限价力度不断加强。

4、佛山房地产新政

①租赁住房试点

《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》将通过试点,到2020年成功建设运营一批集体租赁住房项目,促进存量集体建设用地盘活利用,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,基本建成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的集体租赁住房市场,探索形成可复制、可推广的改革成果,构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

②租赁住房管理

4月,《佛山市新建租赁住房管理规定(试行)(征求意见稿)》发布,提出新建租赁住房应当以全装修标准规划、设计、报建及交付;建成后应全部用于公开对外租赁,不得销售、转让,对外出租单次租期不得超过20年;新建租赁住房人均居住面积不得低于佛山市人民政府规定的最低标准。

③重申房地产销售秩序

5月,佛山市住建局发文《佛山市住房和城乡建设管理局关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》,强调规范销售管理;规定完成认购、签约流程;规范现场公示内容等三方面内容,开发商应避免在夜间(17:30-次日8:30)进行项目开盘或销售活动,对预计购房人数较多的项目,尽可能采用摇号等方式进行销售。

④共有产权住房政策探索

6月,佛山市就开展共有产权住房政策探索试点工作方案(征求意见稿)发

布,共有产权住房配售价格一般低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格的10-20%。允许承购人增购共有产权住房的产权份额,直至取得完全产权。购买不满5年的,不得上市交易。符合上市条件的,允许承购人上市出售,同等条件下,政府享有优先购买权。

⑤加快租购并举

7月,《佛山市人民政府办公室关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知(试行)》出台,房地产开发企业或建设单位(以下统称申请人)可申请租赁住房改造项目,项目经改造并验收后自然通风、采光、消防和配套设施满足居住生活的,确定为租赁住房。

总结:2018年佛山调控政策频繁出台,严守中央房住不炒的基调,楼市调控精准化,从“租赁住房管理”“租购并举”到“共有产权住房”几个方面照顾刚需购房。

5、惠州市房地产相关政策

①公积金新规

3月,取消租房支取限制,减轻职工住房压力;4月,《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》出台,要求住房公积金管理中心和受托银行 15天内完成公积金贷款发放,房企拒绝公积金需扣20分。

②整顿市场秩序

5月末,惠州大亚湾区房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法内容的申明》称,从即日起凡在大亚湾房管局系统内,登记购买三套及以上房源的,第三套及以上缓签约。

③银行放款政策

进入2018年,惠州首套房房贷利率在基准利率的基础上,普遍上浮了20%至25%,少数银行已上浮到了30%;二套房房贷则普遍上浮了25%至30%,最高达到40%。同时,银行方面贷款审批的速度也进一步放缓。

总结:惠州目前暂未限购,今年稳控市场仍是主基调,今年5月大亚湾采取措施严厉打击恶意炒房现象;在银行房贷政策方面,房贷利率持续上浮、银行放款速度放慢。

6、珠海房地产政策

①楼市规范化调整措施

加强商品预售资金监管(银行发放的按揭贷直接划入专用监管账号),横琴新拿地的产业及商服项目禁卖个人,加强土地管理(住宅用地1年内开工,3年内竣工),楼盘推广名需用标准名,销售信息公开化。

②发展租赁市场

珠海市鼓励开发商等进入长租公寓市场,目前市场处于试水阶段;横琴新区通过旧村品牌改造和建设长租公寓来改善租房问题。

③“限购”社保年限降至1年

非珠海市户籍居民购房,不再执行需连续纳5年社保,只需1个月、3个月或1年社保+人才证明(全日制硕士学位),在相关企业工作只有社保要求,该政策不含外籍或港澳居民。

④人才住房保障

3月7日,珠海住建局发布《珠海市配建公共租赁住房和人才住房实施办法(试行)》,提出需配建公共租赁住房和人才项目,配建建筑面积不得低于住宅建筑面积的10%。

总结:楼市政策持续规范化调整,“限购”政策社保年限下降,同时加大人才引进政策,落实土地人才住房竞配政策,进一步推动租赁市场发展。

7、中山房地产政策

①房贷利率调整

中山首套房贷利率普遍上浮15%以上,最高上浮30%;二套房贷利率普遍上浮20%以上。

②发展租赁市场

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中山市住建局先后发布《关于调整中心城区本市户籍住房困难家庭保障性住房租赁补贴发放的工作方案》及《中山市政府投 资公共租赁住房租金收缴方式调整方案》等通知,启用新的公租房补贴方式及新的公租房补贴标准,如取消先租后补,在租金基础上扣减承租者的补贴,部分低收入人群甚至可以获得减免。

③港澳同胞福利

9月1日起,港澳同胞可凭居住证缴存社保、公积金等社会福利,具体包括3项权利、6项基本公共服务和9项便利。

④人才住房保障

中山市下调住房保障准入标准,上年度人均家庭月可支配收入从2428元以下调整至2643元以下,本市户籍,且在本市工作并居住,25周岁以上单身人士可独立申请。

总结:自2017年年初启动限购,未有明显变动,但住房利率普遍上浮,同时中山政府重点新推出人才引进方案,并大力降低人才保障房的申请门槛,同时针对港澳同胞增加福利通道。

8、江门房地产政策

①房贷利率调整

2018年6月部分银行房贷利率再度上浮,首套新房住宅普遍上浮25%,二套新房住宅普遍上浮30%,相对去年持续走高。

②调整限价限签

限价:2018年2月1日,普通住宅认定标准上调,即“豪宅线”上调731元/㎡;8月1日再次上调933元/㎡,再创新高。

限签:5月24日发布《蓬江、江海两区新建商品房实行调节网签节奏的措施》,对执行蓬江区、江海区新建商品房调节网签节奏的措施。

③鼓励公积金购房

江门在2月发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》提到房企不得以以任何不当手段拒绝,阻挠公积金贷款贷款,并且可以根据不同情况上调贷款额度;7月针对二手房公积金贷款,年限从20年延长至25年;8月住房公积金缴存基数下限上调。

④人才住房激励

通过认定或评审的江门市高层次人才可享受“人才绿卡”、“人才安居”“专项资金资助”等多种优惠待遇。

总结:2018年江门市调控政策依然保持紧缩不放松,加大人才引进政策,鼓励公积金购房贷款;银行贷款利率增高,基准地价上涨等,意味着购房和开发成本相应增加。

9、肇庆房地产政策

①禁止拖延动工开发

7月12日《肇庆市闲置土地处置实施办法》未能有效开发或延迟开发时间的,严重者可收回国有建设用地使用权房贷利率调整

②发展租赁市场

1月26日,国土资源部、住房和成效建设部联合批复的《意见》,指出同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

③三旧改造新意见出台

10月24日,《“三旧”改造意见》明确旧厂房改造为住宅、商业等经营性项目,除本实施意见另有规定的,必须由肇庆市政府统一收储后重新公开出让。并分为“挂账收储”和“直接补偿收储”两种收储方式。

总结:2018年肇庆市调控政策无明显收紧现象,但在土地开发及“三旧改造”等行为方面出台了多项政策。

10、揭阳房地产政策

揭阳2018年仍未出台限购政策。

11、茂名房地产政策

茂名2018年仍未出台限购政策。

12、汕头房地产政策

7月20日,汕头房管局发布《关于加强商品房市场管理严禁违规销售商品房的通告(二)》,称该局已联合市工商局、住建局、地税局、金融局、发改局价格监督检查局,开展2018年房地产市场秩序专项整治工作,一旦发现违法违规行为,将坚决给予严肃处理。

广东省主要城市土地及房地产市场分析

(一)深圳土地及房地产市场分析

1、深圳土地市场分析

2018年受整体房地产市场政策影响,土地市场供求整体大幅下降,价格方面,成交楼板价相对较为平稳,降幅仅3.22%;

2018年商业用地仍占主导地位,商住成交2宗,占比7%,商办成交17宗,占比63%,住宅用地成交8宗地块。

从区域来说,南山区土地成交量位居全市首位,其次是坪山区、宝安区和光明区;宝安区、龙华区、光明区因现阶段发展规划和成熟的周边配套,成为平均楼面价较高区域。

2、深圳房地产市场分析

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全市供求价分析:2018年政策保持稳定性和延续性,深圳商品房市场整体成交量升高,价格略微下滑。从2015年政策宽松,市场量价齐升后,2016-2017年市场处于量跌价升,2018年市场整体才有所回升;2018年商品房均价高达5.63万元/㎡,成交量为462.5万㎡,同比上升10%。

区域供求价分析:关内除盐田外整体供应大幅上升,南山依然是关内绝对供求主力区域,关外龙岗供求占绝对主导地位,未来提升潜力大。整体市场供求上升,大部分区域供求面积同比均呈现上升趋势,供应面积大部分均有提升,罗湖区深业泰富广场、招商中环、悦彩城等产品带动区域供应上涨;南山依然是关内绝对供求主力区域,关外龙岗为供求主力区域,未来提升潜力大。

成交结构:2013-2018年90㎡以下产品稳占最高市场份额,市场占比基本持平2017年,大面积段产品市场占比相对较稳定,90㎡以下产品月度成交占比基本维持在70%。

3、总结:

土地市场:受整体房地产市场政策影响,土地市场供求整体大幅下降,成交楼板价微降。

商品房市场:2018深圳紧跟全国调控政策,继2017政策发挥调控效力后,市场整体供求齐升,价格仅略微下滑,市场整体态势良好。

(二)广州土地及房地产市场分析

1、广州土地市场分析

土地供求量价走势:全市整体供求延续去年的上涨趋势,成交量同比去年增加41%;受整体土地市场下行影响,底价、低溢价成交频现,楼板价较去年下跌11%;住宅用地为成交主力,商住用地占比上涨较快。

2018年广州市土地市场整体供求均较去年有所上涨,其中供应量同比上涨28%,成交量同比上涨41%,成交楼板价下跌,同比下跌11%,供求两旺,量涨价跌是2018年广州土地市场主要特征。2018年,广州土地市场的热度逐渐降低,尤其进入下半年,竞争激烈度越来越缓和。

2018年住宅用地仍是成交主力,商住用地的供应和成交份额上升明显,商办用地占比减少。

区域量价分析:增城、南沙、黄埔为广州市的供地主力区域,而荔湾、天河、海珠涉宅地供应日益稀缺;楼面价最高为荔湾区(仅一宗小地块,不具代表性),竞争最为激烈,溢价率最高的实际为南沙区。

2、广州房地产市场分析

(1)房地产市场总体分析

①2018年广州商品房供应回升显著,成交下行趋势未改,房价在限价放松后逐渐回归真实,突破“2”字头。

2018成交量跌至近四年低位,带动供求比回升至1.1。价格方面,随着2018年四季度限价政策全面放松,带动全年商品房均价升至20589元/㎡的历史高位。

从成交结构上看,各物业类型成交占比走势变动不大,住宅属性物业虽然成交占比回落至五年低位,主力地位未改,为75%;公寓受“330”政策影响成交受挫,成交占比也回落至近五年低位。

②2018年广州热销项目门槛全面上升,外围区域规模大盘及中心五区项目成榜单中坚力量,2018年广州商品房项目门槛同比均出现回升,其中TOP5门槛升幅最大,达55%。从上榜项目看,主要有三大特征:一是外围区域规模大盘频繁加推热销助力入榜,比如广州亚运城、阳光城丽景湾以及南沙滨海花园;二是中心五区共6个项目入榜,主要是受限签放松刺激;三是广州绿地城商办类物业批量网签,以近52亿元的业绩排行全市第6位。2018年共有7个项目销售金额破50亿元,创历史记录。

(2)商品住宅市场分析

①商品住宅总体市场分析

2015-2017连续三年“求大于供”的局面被打破,2018年供应量回升,成交下挫,供求比回升至1.14;库存量增至近三年高位,但去化周期为9.9个月,仍处合理区间。

2018年全市商品住宅供应1089万㎡,为近四年高位;成交954万㎡,不敌2017年行情,更跌至2015年以来新低;受限价放松刺激,成交均价创新高,为21197元/㎡;库存量为879万㎡,为近三年高位,去化周期9.9个月,依然低于一年平衡水平。今年上半年市场表现较为低迷,步入6月市场风向开始转变,多个房企“以价换量”。11月多个行政干预手段逐渐放松,市场有回暖迹象。下半年成交531万㎡,占全年成交量的56%,同比去年同期增加13个百分点。

备注:库存去化周期=月末可售存量÷近6个月成交均值,去化周期:一年左右较为平衡,高于18个月市场呈现供过于求,低于6个月则供不应求。

②商品住宅月度走势分析

6、9以及12月是营销敏感节点,成交量均破百万方,11月多项行政干预政策放松,叠加房企冲刺年终业绩需求,年末供求双双走高。

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今年第一季度政策调控较严,房企推盘积极性不高,银根收紧,买家置业积极性回落,成交表现较为平静;第二季度房企受年中压力影响集中推货,且增城部分项目备案价提高,楼市热度回暖,同时政府有意放松限签政策,6月成交量突破110万㎡;第三季度的7、8月为传统销售淡季,成交量走低,开盘去化率也回落至五成以下,为抢占金九市场,房企营销力度明显加大,推特价单位、降价促销、加大二手渠道等,且叠加中心五区限签放松,9月成交量冲上近一年峰值;第四季度政策风向出现转变,10月19日住建委发文将优化指导价,11月中旬全市落实上调备案价,此外,中心五区预售证批准套数以及限签也出现放松,房企加紧取证速度冲刺年终业绩,供应量超200万㎡,带动签约量也重回百万量级。

③商品住宅区域结构

增城、黄埔以及南沙是全市供求主力;中心五区价格较高,绝大多数在4万元/㎡以上;天河、黄埔库存告急,去化周期均低于6个月。

东部的增城、黄埔以及南部的南沙是绝对供求主力,供求量均在百万方以上,其中增城受益于刚需外溢及宽松的限购政策,表现尤为抢眼,供求量均超200万㎡。中心五区成交价格大多在4万元/㎡以上,受限签放开刺激全年成交量达209万㎡,同比大增120%,天河奥体新城板块以及荔湾广钢新城板块是绝对成交主力,近年来政府供地重心出现转移,白云将会成为未来中心五区供应成交大区。

绝大多数区域去化周期低于12个月平衡水平,天河以及黄埔去化周期较低,均低于6个月,处于供不应求格局。

④商品住宅成交结构

面积段90-100㎡仍是成交主力,但有往100-130㎡上移迹象;三房成交占比虽有回落,但成交主力地位难以动摇。

从面积段上看,80㎡以下以及180㎡以上成交占比有所收窄,100-110㎡以及120-130㎡成交占比则呈上升趋势,这2个面积段均为近五年高位;不过90-100㎡成交主力地位未改,保持在21%的相对高位。

从房型上看,三房依然是绝对成交主力,但48%的成交占比跌至近五年低位;二房在外围区域刚需项目刺激下,成交占比回升至至28%,部分实为N+1的三房户型;其余房型成交占比同比变化较小,均不超过1个百分点。

(3)存量房市场分析

①总体市场特点:调控深入,格局改变,一手分流二手客源,二手转为买方市场。

二手市场由于限购限售调控深入,信贷环境收紧,经济下行忧虑等因素影响,一定程度上降低了置业迫切性。

由于买家的观望情绪以及一手楼促销及回归单合同导致的需求分流,大部分二手业主需要让利出售,议价空间扩大。部分业主选择惜售转租,导致市场上盘源锐减,全年买卖双方的观念冲突普遍存在,市场胶着。全年二手成交量明显回调,价格平稳。从走势可见,一手住宅成交放量的月份,二手客源流失严重,成交格局逆转。年度二手成交占比为47%,低于上年的64%,阶段性波动特征明显。

另外,广州二手购买特征是需求刚需化特征明显,买家更倾向购买中小户型、楼梯次新房,大户型受压。

(4)公寓市场分析

330政策限买限卖影响延续,成交量创近5年来新低,但年底迎来限购定向放松利好,2019年市场去化或加速,但仍以去库存为主。

受2017年“330”限买限卖政策持续影响,2018年公寓成交量创近五年新低。不过年底公寓迎来两大利好,一是2018年11月2日明确个人可购买旧改商服物业,二是2018年12月19日对330前成交土地项目商办类物业不限定销售对象,带动公寓市场在12月份出现成交高潮。n330之后,广州公寓市场持续低迷,截至2018年末公寓库存量回升至144万㎡。从去化周期来看,2018年底迎来限购定向放松利好,12月公寓市场呈翘尾行情,年末去化周缩短至15.2个月.总体而言,目前公寓库存量仍处于高位,预计短期内市场去库存仍为主基调。

注:330楼市新政是指2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函〔2017〕65号)。政策注明房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,2017年3月30日通知施行之后购买的商服类物业不可转让给个人。

(5)办公市场分析

外围区域受产业逐步落地利好,成为办公市场成交主力,但仍以大宗交易为主导,拉低全市成交均价。

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2018年办公市场延续大宗交易为主现象,且成交主力区域由中心区倾斜至外围区,如临港CBD、南沙自贸区、知识城等新崛起板块,因政府产业规划和人才引进政策等多重利好,吸引大批企业进驻,带动办公需求的增多,致使成交量升至近五年新高。

从办公物业的库存来看,受年底商办物业限购定向放松政策利好,年底市场去化加速,年末办公库存减少至169万㎡,去化周期大幅缩减至15个月。

按区域来看,黄埔区受产业规划发展利好,成为市场热点,其中保利鱼珠港和绿地中央广场占据销售面积、销售金额榜单冠亚军。

从销售面积上看,黄埔区已成为市场热点,上榜项目占据销售面积榜单半壁江山,且包揽冠亚军。TOP10上榜门槛为2.65万㎡,较2017年(2.56万㎡)稍高,今年TOP5的成交量均过4万㎡(去年只有TOP3过4万㎡)。从销售金额上看,TOP5业绩均过十亿,其中黄埔区保利鱼珠港和绿地中央广场更是占据双料冠亚军。天河区五盘上榜,仍是市场热点。

(6)商业市场分析

受外围区低价大宗交易影响,成交量升价跌;目前商业市场库存仍处于高位,市场去化压力仍较大。

在330商办限买限卖政策影响下,商业市场趋向于整售为主的模式过渡,成交均价在外围区若干5000元/㎡级别的大宗交易影响下跌至近五年新低。不过随着房企自持以及投资客自营的增多,商业形态可调整性高、顾客体验元素丰富,市场投资信心有所回升,带动今年成交量创近5年新高。

随着年底商业成交释放,全市库存量同比减少1%至329万㎡,去化周期亦缩短至42.6个月。年底虽迎来商办类物业限购定向连续两次放松利好,但“330政策”中的新建商办物业最小分割面积不低于300㎡规定并未松绑,商业单套面积大、总价高,入市门槛高,未来商业市场去化压力仍较大。

按区域来看,黄埔区为市场热点,占据双料榜单三席;保利金融中心得益于大宗交易,以超14亿元佳绩夺得全年销冠

从销售面积上看, TOP10上榜门槛为1.34万㎡,较2017年(1.25万㎡)回升7%。黄埔区为市场热点,TOP5中占据三席,其中绿地城凭借年底集中网签,成功拿下冠军。天河区保利金融中心得益于大宗交易活跃,以成交面积5万㎡排行第二。

从销售金额上看,TOP2业绩均过9亿,其中保利金融中心更以14.36亿元跃升榜首,比第二名高4.46亿元。天河区上榜2盘分别占据TOP1和TOP3,仍为市场热点。

3、总结

土地市场:土地市场供求量创近年新高,量涨价跌;底价及低溢价成交成主流,激烈程度较缓和;进入下半年,市场降温愈加明显;南沙、黄埔、增城及白云为市场热区。

商品房市场:商品住宅里面一手房增城、黄埔以及南沙是全市供求主力;中心五区价格较高,绝大多数在4万元/㎡以上,二手房为买方市场。办公市场里面外围区域受产业逐步落地利好,成为办公市场成交主力,但仍以大宗交易为主导,拉低全市成交均价。商业市场由于受外围区低价大宗交易影响,成交量升价跌;目前商业市场库存仍处于高位,市场去化压力仍较大。

)东莞土地及房地产市场分析

1、东莞土地市场分析

年度供求价走势:2018年供应成交均呈现上升态势,供应同比上升88.39%,成交同比上升46.60%,成交均价微降,同比下降6.13%,土地市场热度不减。

2018年土地市场供求两端均呈现上升态势,成交均价微降,2018年8882元/㎡,同比下降6.13%。

2018年商住用地占主导地位,成交25宗,其次为商办用地,成交8宗。

区域量价分析:松山湖片区与东部产业园区的区域热度居高不下,成交总量位居一、二名;东南临深因凤岗镇天堂围村的商住用地折合约1.7万元/㎡楼面价,抬升区域价格,成交均价位居榜首。

2、东莞房地产市场分析

全市供求价分析:市场对政策调控敏感,供求两端进一步收缩,价格略微上浮,本年商品房成交均价同比仅上升1%。

2012年-2018年东莞商品房市场成交均价一路攀升,2018年成交均价在2017年达历史极值后又小幅度上升一个高度,成交均价18172元/㎡,同比去年上涨1%,但整体供求端均出现一定程度萎缩,供应方面同比大幅下降33%,成交量下降15%,政策调控效果显著。

本年度东莞商品房月度供求在8月之前整体表现供不应求态势,9月之后供应放量,成交呈上升趋势,整体市场状态良好。

区域供求价分析:在政策严格调控下,东莞区域行情分化,除东部产业园片区成交上涨29%,各片区供求均

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出现了不同程度的降低,水乡新城片区供应和成交同比更出现了大幅下降分别为64%和46%。片区成交明显受到政策调控影响,2018年出台的调控政策对城区片区、滨海片区、松山湖片区和水乡新城片区的成交影响明显,同比成交分别下降16%、21%、21%和46%。

表现亮眼的是城区,严密调控下城区市场逆市上扬,成交同比上涨29%。

成交结构:90㎡以下以及90-120㎡产品成交占比占据主流地位,90㎡以下和90-120㎡面积段产品对政策反应较为敏感,其余面积段产品成交结构较为稳定,尤其是大户型产品基本不受政策调控影响。

从历年成交结构上看,90㎡以下以及90-120㎡产品成交占比占据主流地位,两面积段产品历年成交占比在35%-45%之间。

3、总结

土地市场:2018年供应成交均呈上升趋势,成交楼板价微降;松山湖片区热度居高不下;品牌房企大肆抢滩东莞市场。

商品房市场:市场对政策调控敏感,供求两端收缩明显,但价格上涨行情不变;除东部产业园片区成交上涨29%,各片区供求均出现了不同程度的降低。

佛山土地及房地产市场分析

1、佛山土地市场分析

土地供求价走势:延续去年火热态势,佛山土地市场依然供需两旺,受限地价,竞配建,竞自持等因素影响,地价企稳回落,但房企拿地热情不减,商住用地为成交主流。

2018年土地市场热度依旧,政府积极推地,房企拿地活跃,供需两旺,供需量均达2014年以来高峰值,2018年供应1588万方,成交1391万方,同比分别上涨8.2%,3.0%,受限地价,竞配建,竞自持等门槛影响,成交均价企稳回落,同比下滑5.87%。

从土地属性来看,2018年商住用地成交占比达76%,其次为商办,占比达23%,为稳定房价,政府持续加大宅地出让,为完善商业配套,商业地块供应加大,纯商业地块成交相较去年提升5.3个百分点。

区域量价分析:东部片区备受青睐,顺德区土地成交量位居全市首位,其次是南海区;禅城区、南海区配套相对成熟,区域价值支撑平均楼面价拔升。

2、佛山房地产市场分析

全市供求价分析:佛山商品房市场供需平衡,成交量价齐升,市场热度依旧;从月度走势来看,下半年供不应求态势明显,拉动价格持续上扬。

2018年佛山整体市场供求平衡,供应1580万平,同比下滑9.4%,成交量稳中有升,成交1565万平,同比上升5.3%,成交均价12207元/平,同比上涨6.2%,处于近几年均价最高峰,受限价政策影响,上涨势头较为平缓。

从月度走势来看,下半年市场供不应求态势凸显,价格在高端项目的拉动下有结构性上行趋势。

区域供求价分析:区域市场分化明显,顺德、南海因区位交通优势明显,备受青睐,供销两旺,价格高企;受粤港澳大湾区利好持续推动,佛山市场持续看好,各区域均价均同比上升。

顺德区供销两旺,作为成交主力区域,占比高达28.1%,成交量同比上升16%;其次为南海区,成交占比为26.3%;高明区、禅城区市场供不应求,表现良好,成交量同比均呈现不同程度上涨,三水区供略大于求,成交量同比上升26%。

受粤港澳大湾区利好持续推动,佛山市场持续看好,各区成交均呈现同比上涨趋势,其中,顺德区同比上涨25%,均价达14188元/平。

成交结构:90-120㎡刚改产品逐渐占据市场主要份额,2018年占比首超90㎡以下刚需产品;从月度走势来看,5月以来90㎡以下小户型占比波动性下滑,90-120㎡首改产品抬头趋势明显。

2013年至2017年,90㎡以下产品基本徘徊在40%-42%,进入2018年以来,90㎡以下产品占比下滑至37%,90-120㎡产品同比上升9个百分点。

3、总结

土地市场:供销两旺,受限地价,竞配建,竞自持等因素影响,地价企稳回落,但房企拿地热情不减,商住用地为成交主流。

商品房市场:供需平衡,成交量价齐升,市场热度依旧;港澳大湾区利好红利,龙光、保利持续深耕,新晋房企积极布局。

惠州土地及房地产市场分析

1、惠州土地市场分析

土地供求价走势:2018年供应和成交均出现下滑,供应下降12%,成交下降32%;而成交楼板价在政府调控下涨幅仍达77%。

2018年土地市场供求两端呈现萎缩,但成交价大幅上涨,达到3334元/㎡,创历史新高 ,同比上升77%。

2018年住宅用地占据绝对主导地位,成交43宗,占比达64%。

区域量价分析:惠城区土地成交量位居全市首位,其次是仲恺区;惠城区因出让地块优质,区位、环境、配套等条件好,平均楼面价远高于其他区域。

2、惠州房地产市场分析

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全市供求价分析:2018年惠州作为环深唯一不限购城市,受深圳挤出效应影响,2018年惠州成交面积大幅上升,价格略微降低,但仍处于历史较高水平。2018年惠州房地产市场明显上行,尽管各月供需总体平衡,但全年供应和成交数量大幅上升,价格稍微下降,整体呈现价跌量升态势;2018年商品房均价达11098万元/㎡,同比下降5.8%,成交量达到历史新高约1564.74万㎡,同比上升73%。

区域供求价分析:受到深圳市场外溢影响,惠州近年表现极好,其中大亚湾和惠阳区表现抢眼,成交量价均高于其他区域,惠城区作为主城区整体成交稳定,博罗县和惠东县因价格洼地,成交量大幅攀升。

惠城区为传统市中心区域,成交量价稳定;大亚湾和惠阳区,成交量在市场中处于主导地位;博罗县、惠东县因价格较低,成交量大幅攀升;仲恺区因供应面积减少,导致成交量减少,价格稳步上涨;惠阳及大亚湾成交均价最高,已突破1.32万/㎡,主要得益于其地理位置的优越性,临深,需求外溢一定程度上拉动区域热度。

成交结构:近年90-120㎡产品稳占最高市场份额,同比上涨幅度8%,120㎡以下高达76%,占据市场主要份额,除本身的刚性需求外,刚需产品具总价低、转售相对容易等特性,受投资者追捧。

2014年至2018年,90-120㎡产品基本集中在35%-45%左右,近年呈现上涨趋势。

3、总结

土地市场:2018年供应成交均有所回落,供应同比下降12%,成交同比下降32%;而土地楼板价在政府调控下涨幅仍达77%。

商品房市场:2017年惠州作为环深唯一不限购城市,总体呈现价跌量升,价格下跌5.8%,成交量涨幅达73%。

珠海土地及房地产市场分析

1、珠海土地市场分析

土地供求价走势:2018年土地市场较去年同期而言,市场供应下降,并呈现量价下跌的现象;住宅和商住用地总和与商办用地基本平分秋色,综合用地无成交。

2018年土地供应大幅减少,建筑面积同比下降36%;成交量也大幅缩水,同比下降42%,楼板价下降18%;2018年土地成交共35宗,下半年成交宗数仅比上半年多1宗,商办用地>商住用地>住宅用地>综合用地。

区域量价分析:今年横琴新区以其低价优势成为全市成交主力,斗门位居第二,平均楼板价与横琴新区相近;香洲区成交宗数最多,进驻房企数量最多,但平均楼板价位居首位。

2、珠海房地产市场分析

全市供求价分析:2018年珠海商品房市场量升价稳,分别比同期上涨30%和2%,供过于求的态势有所缓解,12月市场集中放量。

2018年商品房市场供应量较去年同期同比下降39%,供求比同比下跌53%,供过于求的态势有所缓解。

2018年商品房价格波动明显,4、7月价格刷新高;12月份市场供应量超过100万,但成交力度相对较弱。

区域供求价分析:各区域供应出现不同程度减少,香洲供求量价均有下跌;横琴新区和斗门的市场表现较好,其中新中心一体化给横琴新区市场带来新的推动力。

由于市场供过于求,今年各区域都出现了减少供应量的现象,其中横琴新区较同期比较供应量拦腰下降;横琴新区项目供应量为全市最低,而受到规划利好影响,被购房者看好,导致横琴新区均价为全市最高且成交量大幅上升,同比上升17%;由于香洲供应量大,购房者选择更多,成交量为全市最高。

成交结构:90-120㎡的产品份额进一步提升,改善性需求正在逐年增加;90㎡以下偏刚需和投资型产品的需求量有所下降;140㎡以上的户型需求略有下降。

3、总结

土地市场:土地供过于求,楼面价被部分区域拉低,房企进驻积极性高;横琴新区土地成交量位居全市首位,香江区域竞争企业最多。

商品房市场:房地产市场整体是量升价稳,全市各区供应量出现不同程度减少,不同区域市场出现差异化,其中香洲供求量价均出现下跌,而横琴新区成交量涨幅为32%。

)中山土地及房地产市场分析

1、中山土地市场分析

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土地供求价走势:2018年中山土地市场供应紧缩,成交明显下降;土地性质主要集中在住宅和商住用地,成交楼板价呈现上升趋势,同比上升25%;2018年土地市场供应同比下降17%,整体成交量同比下滑65% ,楼板价同比上升25%,品牌开发商通过联合成拿地应付高溢价率,成为中山土地市场主角;2018年住宅和商住用地为土地市场的主要用途用地,共成交13宗,占比93%;商办用地1宗,而综合用地并无成交。

区域量价分析:全市总共成交14宗土地,火炬开发区土地成交量位居全市首位,石岐区土地楼板价最高,南头镇成交宗数最多。

2、中山房地产市场分析

全市供求价分析:受开发商加快入市节奏的影响,2018年中山商品房供应主要集中在下半年,市场量价呈现上升趋势;2018年中山量价上升,成交量同比上涨94%,成交均价上涨23%;2018年下半年开发商加快项目入市节奏,多个项目集中爆发,致使市场热度持续升温。

区域供求价分析:2018年各区域房价均呈现上升趋势,其中镇区增速相对较快;成交量除东凤镇外,其它区域市场需求旺盛;火炬开发区供求位居首位,东区价格高企,城市中心区依然是市场的核心推动力;中山全市房地产市场供求旺盛,同比各区在量价方面均有较好的表现,但部分区域市场供应明显下降;2018年市场活跃度高的区域包括南朗镇、港口镇、神湾镇、西区、三乡镇、横栏镇、阜沙镇、坦洲镇及黄圈镇。

成交结构:市场各产品份额维持较稳,90-120㎡依然是市场成交主体,占比49%;2018年各月成交产品呈现小幅波动,5月受市场供应结构影响,90㎡以下户型成交量上涨。

3、总结

土地市场:中山土地市场成交集中在商住和住宅用途,但年度仅成交14宗;楼面价增速过快,同比上升25%;万科、龙光等品牌公司抢占土地市场资源。

商品房市场:中山房地产政策仍严控无放松迹象,受下半年项目集中入市的影响,全市市场呈现量价齐升的现象 ,市场成交火热,推动房价进一步上扬。

)江门土地及房地产市场分析

1、江门土地市场分析

土地供求价走势:2018年江门土地市场供应旺盛,与去年相当,住宅用地供应占比最高;市场成交火热,成交量同比上涨23%,推动全市楼板价同比小幅度上涨;2018年土地供应旺盛,同比下降6.5%,成交 面积同比上升23%,成交楼板价同比上升7.7%;2018年土地供应与成交都集中在住宅用地,其中住宅土地供应占比最高,为60%,商住用地和商办用地占比分别为16%和24%。

区域量价分析:2018年土地共成交74宗,蓬江区成交量及宗数均位居首位;恩平市平均楼板价最低,亦成为今年关注热点之一,位居第二;周边市区地价与市中心地价仍有较大差距。

2、江门房地产市场分析

全市供求价分析: 2018年下半年市场供应明显放大,环比上半年,市场热度上升;4、9、11月由于大量供应集中入市使得全市供过于求;2018年1-11月江门住宅市场供应同比增加23%,成交均价同比上升17%,而成交量同比减少23%;4月住宅供应集中上市,共计94.04万平方米;5、6月成交回暖,共成交152.64万㎡,呈现供不应求的状态。

区域供求价分析:除了蓬江、江海及开平市外,市场供应量同比上升,其中恩平市供应量涨幅最大,浙江新闻网,有效刺激成交量上升;各区域房价均有较大幅度的提升。蓬江、江海区作为江门的中心区域,虽然今年上半年的供求量均出现下滑现象,但仍是全市房地产主战场,供应量和成交量分别占全市21%和25%,成交均价也为全市最高;除恩平市是量价齐涨外,其他区域成交均是下降;各区域成交均价呈现同步上扬趋势,涨幅均超过15%。

成交结构:90㎡以下产品份额有所提升,已与90-120㎡的产品份额持平,各占比35%,成为江门中心区市场成交的主力。

3、总结

土地市场:土地供应持续旺盛,以住宅用地为主;蓬江、江海区与新会区楼板价居于前列,恩平市楼板价最低,成交量位居全市第二。

商品住宅市场:江门住宅市场供应与均价均出现上涨情况,而成交量下跌;除恩平市是量价齐涨外,其他区域成交均是下降,蓬江、江海区仍是全市房地产成交的主战场。

)肇庆土地及房地产市场分析

1、肇庆土地市场分析

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土地供求价走势:2018年供应成交均呈现萎缩状态,供应环比减少36%,成交减少48%;而均价上涨31%至1586元/㎡;2018年受整体房地产市场紧缩影响,土地市场供求两端均呈现萎缩状态,价格方面有小幅上升,环比上涨31%;2018年住宅用地占据绝对主导地位,成交31宗,占比达40%,商住用地以1宗之差占比第二。

区域量价分析:肇庆新区土地成交量位居全市首位,其次是四会市;肇庆新区、端州区因出让地块优质,周边配套较为成熟,成为平均楼面价较高区域。

2、肇庆房地产市场分析

全市供求价分析:市场受大湾区政策利好与冷淡市场环境相互冲击,供应大幅上涨但成交不及预期,成交价小幅增长;8月为成交最高峰,9月供应量随即大涨;2018年商品房均价1.08万元/㎡,同比小幅上涨4%,市场受大湾区政策利好与冷淡市场环境相互冲击,供应大幅上涨但成交不及预期,供应量同比上涨153%至604.6万㎡,成交量同比上涨22%至299.7万㎡;8月为成交最高峰,9月供应量随即大涨。

区域供求价分析:区域与全市为相同比例的供求关系,年度成交面积和成交均价最高为端州区,四会市供应量巨大但去化不理想,情况相近的区域还有怀集县、德庆县、高要市。四区整体供求占全市比为50%、61%,其中主力区域为端州区、高新区,端州区供求占全市比为18%、26%,高新区供求占全市比为16%、18%;两市整体供求占全市比为29%、20%,其中主力区域为四会市,四会市供求占全市比为19%、15%;四县整体供求占全市比为22%、19%,其中主力区域为怀集县、广宁县,怀集县供求占全市比为11%、8%,广宁县供求占全市比为7%、7%。

成交结构:近年90-120㎡产品稳占最高市场份额,并缓慢增加;8月份为90-120㎡产品占比最高时期,与全市整体月度成交交叉比较,是90-120㎡产品带动高成交。

3、总结

土地市场:2018年供应成交均呈现萎缩状态,供应环比减少36%,成交减少48%;而均价上涨31%至1586元/㎡。

商品房市场:市场受大湾区政策利好与冷淡市场环境相互冲击,供应大幅上涨但成交不及预期,成交价小幅提高。

揭阳土地及房地产市场分析

1、揭阳土地市场分析

土地供求价走势:2018年揭阳全市一共成交土地86宗,而2017年的土地成交量仅仅为67宗,两年对比,2018年的土地成交量同比上涨了28%。2018年全年土地的成交面积量达3198亩,与2017年的土地成交面积量(3169亩)相比,成交面积量小幅上升,只有0.9%,和2017年(与2016对比)36%的上涨速度不同,2018年明显缓慢了许多,成交金额方面,2018年的成交总额751,683万元,比2017年的成交总额(676,904万元)高出11%。

区域量价分析:2018年普宁市的土地成交量及成交面积均居首位,远超揭阳市区及周边地区。揭阳市区土地成交价格最高。

2、揭阳房地产市场分析

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全市供求价分析:2018年全市新建商品房销售均价6537元/平方米,同比上涨20%;其中市区均价7244元/平方米,同比上涨34%。全市存量房销售均价4023元/平方米,同比增加73%;其中市区均价3778元/平方米,同比增加26%。

区域供求价分析:2018年各区域房价均呈现上升趋势,其中,热点区域均价7235元/平方米,同比上涨36%,榕城区楼盘均有上涨,现每平方米均价为7000多元至9000多元,有个别楼盘均价甚至超过万元。而揭东区和榕城仙桥片区,部分楼盘房价与前期相比也有所上涨。

3、总结

土地市场:揭阳土地市场成交集中在住宅用途,年度成交86宗;成交面积量小幅上升,只有0.9%;成交金额同比高出11%。

商品房市场:2018年揭阳房价上涨幅度较大,源于两个方面,其一,随着我市经济的快速发展和城市化步伐的不断加快,开发商看好揭阳房地产市场前景,外来房企争先进驻、拿地开发,楼市竞争加大,伴随着的是地价上涨、成本上升,无形中助推了房价的上涨;另一方面,受楼市调控政策持续加码影响,本土很多开发商认为,一二线城市的购房需求会外溢,揭阳市房地产市场需求将会加大,后市会迎来利好行情,因此纷纷调高价格。

十一茂名土地及房地产市场分析

1、茂名土地市场分析

土地供求价走势:2018年茂名市涉宅地成交宗数为36宗,出让面积189.3万平方米,建筑面积588.9万平方米,成交总价高达88.6亿元,楼面均价1504元/平方米,最高楼面均价4661元/平方米,溢价率为31.75%。

区域量价分析:从2018年茂名各区域土地供应情况看,茂南区土地供应为首位;茂南区、高州市都有大面积的工业用地供应,占整体土地供应过半;住宅用地集中在茂南区、高州市与信宜市。

2、茂名房地产市场分析

全市交易价分析:2018年全市新建商品房成交面积为454.38 万平方米,成交金额为298.39 亿,成交均价为6757.60元/平方米。

区域交易价分析:2018年各区域房价均呈现上升趋势,其中,茂南区商品房成交均价为7912.37 元/平方米,居于首位;高州市商品房成交均价为6174.17 元/平方米;化州市为7320.36元/平方米 、信宜市为6114.54元/平方米 、电白区为6266.57元/平方米。

3、总结

土地市场:中山土地市场成交量不高,全年土地成交仅有36宗;楼面价增速平缓。

商品房市场:2018年上半年茂名市住宅新增供应量较为平稳,没有出现大量骤增现象,在一定程度上控制了茂名市场的住宅存量。进入下半年,住宅新货量供应则有所加大,满足刚需,市场成交价稳中有升。

二)汕头土地及房地产市场分析

1、汕头土地市场分析

2018年汕头市六区一县(金平区、龙湖区、濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县)共计有住宅用地、商业用地、医疗卫生用地、仓储用地、工业用地等90宗地挂牌出让,同比2017年同期的70宗供应量增加了约28.57%,供应面积约213.53万㎡,而同比2017年同期供应面积(227万㎡)环比下跌了约5.9%。

2018年汕头市六区一县(金平区、龙湖区、濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县)成功出让61宗,成交面积140.9万㎡,共揽金高达56.99亿元!其中供应了14幅宅地,同比2017年同期(14幅宅地)持平。2幅医卫慈善用地、2幅商业用地和1幅公共设施用地,剩余为工业用地和仓储用地。

2018年汕头各区域住宅用地成交情况

2018年汕头出让住宅用地共14宗成交11宗,成交金额为47.35亿元,占比年度总成交金额的83.08%,其中濠江区出地量最大,出让面积10.25万方。其次潮阳区,出让成交面积7.82万方,成交金额11.05亿元;再次次为潮南区,出让成交面积6.63万平,成交金额11.85亿元;再次为龙湖区,出让东海岸新城3宗住宅用地,出让成交面积6.83万平,成交金额11.82亿元。其中潮南区成交金额最高,单个项目出让面积仅4.876万㎡,出让金额则高达11.33亿元,成为潮南区新晋地王。

2018年供应类型多的是工业用地,供应总量为65宗,占年度供应量总比72.2%,其中供地大多位于潮阳区和潮南区。而次位为住宅用地,供应总量为14宗,占年度供应量总比15.56%,其供应地块主要分别位于潮阳、濠江、潮南和东海岸。

最终潮南区以14.19亿元的年度成交总金额,顺利突围成为成交金额最高板块,占2018年汕头土地市场交易总金额的24.9%,其中,位于胪岗镇泗黄村省道洋的住宅用地,更是创下潮南区楼面单价的最高纪录,成交楼面价达到5809元/㎡。而潮阳区成交12宗,总成交金额则达到14.09亿元,位居第二,占今年汕头土地市场交易总金额的24.7%。龙湖区成交3宗用地,总成交金额则达到13.8亿元,位居第三,占今年汕头土地市场交易总金额的24.3%。

2018年汕头各区域土地成交情况

2、汕头房地产市场分析

2018年,汕头市(金平区、龙湖区、濠江区、澄海区、潮阳区、南澳县、潮南区)有成交记录的项目共有290个,共成交37291套,总成交面积358.7万平方米,成交总金额达349.17亿元,同比2017同期成交59519套的数据下跌37.3%。

2018年,汕头市(金平区、龙湖区、濠江区、澄海区、潮阳区、南澳县、潮南区)高层住宅成交24673套,成交面积308.8万平方米,同比2017年同期(42447套)下跌41.87%;多层住宅成交586套,同比2017年同期(906套)下跌35.3%;车位成交8874宗,同比2017年同期(11824宗)下跌24.9%;铺面成交620宗,同比2017年同期(1351宗)下跌54.1%

2014年-2018年汕头楼市情况

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2018年汕头市(金平区、龙湖区、濠江区、澄海区、潮阳区、南澳县、潮南区)住宅成交共25042套,从片区来看,成交量最大的为龙湖区,共成交8388套,占2018年住宅成交总量比例高达33.5%。金平区作为汕头旧城区2018年共成交1374套,占2018年成交总量比例5.5%。濠江区2018年成交量占总量的14.23%,2018年澄海区成交总量占比16.6%,潮阳区成交总量占比18.2%,南澳县成交总量占比4.9%,潮南区成交总量占比7%。在成交均价方面,龙湖区、金平区濠江区的成交均价已站稳万字头。

2018年汕头各区(县)一手住宅成交情况

3、总结

土地市场:2018年的汕头土地拍卖中,地块供应区域均衡,地价越来越贵,汕头的刚需客可选择的空间小。楼市的热销,各大房企急于补仓,加剧了宅地市场的热度。实力雄厚的大型房企早先也在各板块迅速布局。

商品房市场:汕头楼市2018年整体销售表现较为平稳,对比2017年而言,可以看出汕头楼市的旺季集中在1月和6月,但是整体难以突破2017年的巅峰值。虽然历史继续上演,但是传奇并未继续。在经过两年多的火热之后,汕头楼市慢慢迎来降温,购房也渐渐回归理性。不同的是,房价相比两年前却是迎来翻番的上涨,但是刚需购房群体却依然庞大,这也就说明了楼市还能稳定几年。

三、2019年房地产市场展望

预计2019年土地市场继续降温,成交面积较上年减少。客观上,行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张,开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款,房地产企业的拿地能力总体在降低。主观上,开发企业或预期房价上涨幅度有限,贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧,有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之销售增速下降,房企拿地行为更为谨慎。

展望2019年,受到大湾区的区域政策发展利好及利率下调刺激,两大一线城市广州与深圳房价将延续2018年的走势,房地产成交量比较平稳,均价有所上升。大湾区其余城市如中山、珠海、东莞等受到广州及深圳的需求外溢影响,量价齐升。粤东地区如汕头、揭阳等,粤西地区如茂名销售继续平稳。(国策技术)

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